Horea gần đây đã đề xuất bổ sung một số điều khoản quan trọng trong dự thảo luật đất đai 2024 để giải quyết các vấn đề thực tế và biến nguồn lực đất đai thành một lực lượng để phát triển kinh tế xã hội.

Hiệp hội kêu gọi Bộ Nông nghiệp và Môi trường (MAE) giữ nội dung của khoản 26, Điều 1 của Luật Dự thảo (ngày 28 tháng 7 năm 2025), về các sửa đổi và bổ sung cho mệnh đề D, đoạn 2, Điều 257 của Luật đất đai năm 2024. Quy định này nhằm mục đích bãi bỏ quy định không hợp lý đối với các khoản phí bổ sung mà người dùng đất phải trả cho khoảng thời gian trong đó phí sử dụng đất hoặc cho thuê chưa được tính toán.

Horea lập luận rằng việc từ bỏ sửa đổi đề xuất để điều khoản D, đoạn 2, Điều 257 sẽ gây ra những khó khăn liên tục để phát triển dự án. Trong thực tế, sự chậm trễ của các cơ quan nhà nước trong việc ban hành các quyết định về phí sử dụng đất, phí cho thuê hoặc các quyết định bổ sung đã dẫn đến gánh nặng tài chính đáng kể cho các doanh nghiệp.

Hiện tại, Điểm D, Khoản 2, Điều 257 của Luật đất đai năm 2024 và khoản 1, Điều 50, và khoản 9, Điều 51 của Nghị định 103/2024, giả sử: Số tiền bổ sung được trả bởi người dùng đất được tính ở mức 5,4 % mỗi năm khi sử dụng đất hoặc cho thuê. Quy định này làm cho số tiền bổ sung rất lớn, gây áp lực cho các doanh nghiệp và làm chậm việc thực hiện dự án.

Ví dụ, Dự án A, được phân bổ đất vào năm 1995 (30 năm trước), được thông báo vào năm 2025 về một khoản phí sử dụng đất VND 100 tỷ VND. Ngoài việc trả VND100 tỷ, họ phải trả thêm 100 tỷ VND x 5,4 %/năm x 30 năm = VND162 tỷ (1,62 lần phí ban đầu).

Dự án B, được phân bổ đất vào năm 2005 (20 năm trước), được thông báo vào năm 2025 về một khoản phí sử dụng đất VND 100 tỷ. Nó phải trả thêm một VND 100 tỷ x 5,4 %/năm x 20 năm = VND108 tỷ (1,08 lần phí ban đầu).

Dự án C, được phân bổ đất vào năm 2015 (10 năm trước), được thông báo vào năm 2025 về phí sử dụng đất VND 100 tỷ. Nó phải trả thêm một VND 100 tỷ x 5,4 phần trăm/năm x 10 năm = VND54 tỷ (54 % phí ban đầu).

Các đề xuất để giữ lại các điều khoản chính trong năm 2024 Đất đai

Horea lập luận rằng việc không đề xuất sửa đổi điều khoản D, đoạn 2, Điều 257 của Luật đất đai năm 2024 không phù hợp với Điều 2, Điều 55 của Luật năm 2025 về việc ban hành các tài liệu pháp lý.

Nó tin rằng mệnh đề D, đoạn 2, Điều 257 áp dụng hồi tố cho các trường hợp phân bổ đất và cho thuê từ luật đất đai 1993, 2003 và 2013. Điều này buộc người dùng đất phải trả thêm phí cho các khoảng thời gian khi phí sử dụng đất hoặc cho thuê trước đây không được tính toán trước.

Theo Horea, quy định này mâu thuẫn với luật năm 2025 về việc ban hành các tài liệu pháp lý, cấm ứng dụng hồi tố nếu nó tạo ra các khoản nợ pháp lý mới hoặc nặng hơn. Do đó, điều khoản này cần sửa đổi để tránh áp đặt gánh nặng tài chính không hợp lý đối với các doanh nghiệp và cá nhân.

Hora lưu ý rằng Quy định trong mệnh đề D, đoạn 2, Điều 257, yêu cầu các khoản phí bổ sung của Hồi giáo đối với các giai đoạn khi phí sử dụng đất hoặc cho thuê không được tính toán, áp dụng cho các trường hợp từ luật đất đai năm 1993, 2003 và 2013, các thời gian không tồn tại. Quy tắc hồi tố này tạo ra các khoản nợ pháp lý mới và nặng hơn, vi phạm các nguyên tắc phát hành tài liệu pháp lý.

Theo Nghị định 103/2024, các khoản phí bổ sung này được tính ở mức 5,4 % mỗi năm đối với phí sử dụng đất hoặc cho thuê nợ. Mặc dù Bộ Tài chính đề xuất giảm điều này xuống còn 3,6%mỗi năm, Horea xem xét điều này vẫn còn quá cao và đề nghị giảm xuống 0,5%mỗi năm. 

Cơ sở lý luận là sự chậm trễ trong việc ban hành các quyết định giá đất hoặc thông báo nghĩa vụ tài chính hoàn toàn là trách nhiệm của các cơ quan nhà nước, chứ không phải các doanh nghiệp. Các doanh nghiệp chỉ nên đối mặt với hình phạt nếu họ không trả tiền sau khi nhận được thông báo.

Horea cũng bác bỏ khái niệm về lỗi chia sẻ giữa các cơ quan nhà nước và doanh nghiệp, vì các điều chỉnh định giá và lập kế hoạch đất đai chỉ thuộc thẩm quyền của tiểu bang và các doanh nghiệp không thể can thiệp trừ khi có hành vi sai trái.

Do đó, Horea đề xuất điều khoản giữ lại 62, Điều 1 của Dự thảo Luật, điều này cho thấy Điều khoản sửa đổi D, Đoạn 2, Điều 257 của Luật đất đai 2024 như sau: Chính phủ sẽ điều chỉnh việc áp dụng các phương pháp định giá đất đối với các trường hợp được quy định trong các điều khoản A, B và C của đoạn này.

Hong Khanh