Bộ Xây dựng (MOC) đã đề xuất đặt ra tỷ lệ cho vay tối đa là 50% đối với ngôi nhà thứ hai và 30% đối với ngôi nhà thứ ba trong dự thảo nghị quyết về cơ chế kiềm chế giá bất động sản, điều này đã gây ra cuộc thảo luận rộng rãi.

Vũ Kim Giang, Chủ tịch Tập đoàn SGO, cảnh báo nếu đề xuất được thông qua sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường. Ông giải thích, thị trường bất động sản hoạt động dựa trên hai nguồn cầu chính: mua để ở và mua để đầu tư (cho thuê hoặc tích lũy tài sản). Việc thắt chặt tín dụng mua nhà sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến nhóm đầu tư.

“Người đi vay cũng có thể gặp khó khăn khi xác minh tình trạng sở hữu (căn nhà thứ nhất, căn nhà thứ hai, v.v…). Trước đây, việc xác minh điều kiện mua nhà ở xã hội gặp nhiều phức tạp”, ông Giang lưu ý.

Ông tin rằng việc giảm giá bất động sản đòi hỏi một chiến lược toàn diện, lâu dài với các giải pháp đồng bộ. Cần tập trung phát triển các phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu nhà ở thực tế, trong khi nhà ở cho mục đích đầu tư nên được vận hành theo nguyên tắc thị trường.

"Việc hạn chế cho vay mua nhà thứ 2 hoặc thứ 3 nếu được thực hiện có thể gây ra cú sốc bất ngờ. Chưa rõ giá có giảm hay không nhưng dòng vốn đầu tư vào bất động sản chắc chắn sẽ giảm, có thể gây căng thẳng cho thị trường", ông Giang cảnh báo.

Trong khi đó, nhà kinh tế Nguyễn Quang Huy từ Đại học Nguyễn Trãi nhấn mạnh rằng bất kỳ chính sách nào ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường nhà đất, vốn là mối quan tâm của hàng triệu người dân và doanh nghiệp, đều phải được tiếp cận một cách thận trọng, thông qua tham vấn cộng đồng và thử nghiệm theo từng giai đoạn.

“Nếu triển khai trên toàn quốc mà không thử nghiệm, những hậu quả không lường trước được có thể phát sinh như thanh khoản giảm, sự do dự của người mua và thậm chí tác động tiêu cực đến nguyện vọng sở hữu nhà của người dân”, ông Huy nói..

Để đảm bảo tính khả thi và công bằng, ông đề xuất thu thập phản hồi từ công chúng trước khi đưa ra bất kỳ chính sách nào có thể ảnh hưởng trực tiếp đến người dân, đặc biệt là những người mua nhà để ở, nâng cấp điều kiện sống hoặc mua cho con cái - những nhóm người mua dễ bị hạn chế tín dụng nhất.

Ngoài ra, cần tham khảo ý kiến của các ngân hàng thương mại, doanh nghiệp bất động sản và chuyên gia kinh tế để có cái nhìn toàn diện về tác động đến cung, cầu, tài chính và đầu tư xã hội.

"Việc triển khai thí điểm có thể bắt đầu ở quy mô nhỏ, nhắm vào các khu vực có dấu hiệu đầu cơ hoặc tăng giá bất thường. Cần tiến hành đánh giá tác động đầy đủ trước khi mở rộng trên toàn quốc. Đối với đề xuất hạn chế cho vay mua nhà thứ hai trở lên, điều quan trọng là không phải thắt chặt nhanh chóng mà phải thắt chặt hợp lý, có lộ trình, đánh giá tác động và sự đồng thuận của xã hội," ông nhấn mạnh.

Giải quyết nguyên nhân thực sự gây ra giá nhà đất

Theo Nguyễn Quang Huy, mặc dù kiểm soát tín dụng là một công cụ quan trọng nhưng vấn đề cơ bản đằng sau giá nhà đất nằm ở sự mất cân bằng cung cầu.

Để đảm bảo thị trường phát triển bền vững, ông đề xuất tập trung vào ba trụ cột: tăng đáng kể nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá hợp lý để phục vụ nhu cầu nhà ở thực tế; đẩy nhanh phát triển các đô thị vệ tinh có kết nối giao thông thuận lợi đến trung tâm thành phố; và cải cách thủ tục hành chính để rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, giúp doanh nghiệp cắt giảm chi phí và cung cấp sản phẩm có giá cả phải chăng hơn.

Nếu được triển khai đồng thời, các giải pháp này sẽ làm giảm nhu cầu đầu cơ và cho phép thị trường vận hành theo động lực cung-cầu thực tế, thay vì chỉ dựa vào các biện pháp hành chính ngắn hạn.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch SBLaw, cho rằng đề xuất hạn chế cho vay mua căn nhà thứ hai, thứ ba là không phù hợp với Luật Các tổ chức tín dụng và quy định hiện hành. Theo ông Hà, tổ chức tín dụng có quyền cho vay đối với những dự án đáp ứng yêu cầu và có tài sản thế chấp.

Ông cũng chỉ ra rằng nguyên nhân chính khiến giá nhà đất tăng cao là do nguồn cung hạn chế. Ở các thành phố lớn, nhà ở thương mại và nhà ở xã hội giá rẻ vẫn còn khan hiếm. Nhiều dự án gặp vướng mắc pháp lý cần được giải quyết kịp thời để tăng nguồn cung.

"Giá đất ở nhiều dự án quá cao, đẩy chi phí đầu vào lên cao. Trong khi đó, nhiều dự án đã ngừng hoạt động trong nhiều năm dù không gặp vấn đề pháp lý. Trong những trường hợp như vậy, Chính phủ nên xem xét thu hồi quyền sử dụng đất đối với những chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ và giao lại cho các bên có năng lực", ông Hà nói.

Ngoài ra, ông kêu gọi đẩy nhanh chương trình nhà ở xã hội nhằm xây dựng 1 triệu căn hộ và phát triển kế hoạch nhà ở thương mại với giá hợp lý bằng cách loại bỏ các trở ngại pháp lý và tăng nguồn cung. Khi nguồn cung được cải thiện, giá sẽ bắt đầu ổn định.

Hồng Khánh